Haryana's Minister of Town & Country Planning and Urban Estates, Sh. JP Dalal, announced today that the state government has now permitted stilt plus four-floor (S+4) constructions throughout the state. This permission is extended to old colonies with certain conditions. This decision by the government is expected to benefit the general public significantly.
Sh. JP Dalal was addressing a press conference here today. He stated that the permission for S+4 constructions will be granted without any conditions for residential plots in colonies/sectors where the layout plan is approved with four dwelling units per plot.
Additionally, in the already licensed Deen Dayal Upadhyay Jan Awas Yojana colonies, where the service plan is approved/revised for four dwelling units per plot, permission for S+4 constructions will also be granted.
Permission Required from Neighbors for S+4 Construction in Old Colonies and Sectors
Sh. JP Dalal mentioned that in colonies and sectors where the layout plan is approved with three dwelling units per plot, S+4 construction will be allowed with certain conditions for residential plots that derive access from a 10 meters or wider road.
In such colonies, if a person wishes to construct S+4, submission of mutual consent agreement with all adjoining plot owner is required excepting those who have already obtain S+4 approval or side setback of 1.8 meters (On all floors) being maintained from adjoining plots.
However, the government has made a provision that if adjoining plot owners do not consent to S+4 construction, they themselves will be ineligible for S+4 construction in the future.
No Permission for Basement Construction on Plots Less Than 10 Meters Wide and 250 Square Meters in Area
Sh. JP Dalal clarified that if a plot already has permission for three floors and a basement and now S+4 construction is permitted, basement construction and loading on the common wall will not be allowed. However, in such cases, basement construction and loading on the common wall will be allowed with mutual consent of the neighbouring plot owners.
Furthermore, if the entire row of residential plots is constructed at once for building plan approval and construction, permission for constructing the common wall will be granted. In no case will basement construction be allowed on plots less than 10 meters in width and 250 sqm in area.
Sh. JP Dalal stated that plot owners who meet the conditions of 1.8 meters side setback or neighbor's consent can either construct S+4 or request a refund of the purchasable development rights (PDR). If a plot owner does not wish to construct S+4 and opts for a lower PDR benefit, they are eligible for a refund with 8% interest from the date of the refund application.
This refund application can be made within 60 days from the date of the refund order issuance. Similarly, if the plot is not eligible for 3 or 4-floor construction, the allottee is eligible to get back the entire auction amount with 8% interest from the date of the refund request. This application must also be made within 60 days from the refund order issuance.
Funds Collected for S+4 Approvals to Be Used for Infrastructure Enhancement
He mentioned that an amount of Rs. 1178.95 crore has been collected in lieu of S+4 approvals by various agencies, including Rs. 689.8 crore by the Town and Country Planning Department, Rs. 466.3 crore by HSVP, Rs. 2.62 crore by HSIIDC, and Rs. 20.23 crore by the Urban Local Bodies Department. This amount will be utilized for enhancing the infrastructure in all sectors/colonies.
Portal to Be Developed for Information on S+4 Floor Permissions and Other Issues
He stated that the department will establish a portal to address issues related to S+4 matters and to make various information public, including permissions related to S+4 floors from time to time.
He mentioned that to eliminate the practice of covering the stilt area, in the future, when approving building plans or granting occupation certificates, a condition will be imposed that if the stilt area is fully or partially covered, the building plan approval or occupancy certificate will be deemed withdrawn.
Standard Operating Procedure Prepared for Composition of Offenses in Cases of Unauthorized S+4 Construction
Sh. JP Dalal said that a standard operating procedure has been prepared for all cases where S+4 construction has been carried out without building plan approval to date. According to these, individuals who have undertaken such unauthorized construction can apply for composition of offenses to the competent authority.
In cases where no objection was recorded by the neighbouring plot owners at the time of construction, the permission will be granted within 90 days of receiving the composition of offense application by recovering the composition fee.
However, where objections were recorded by neighboring plot owners at the time of construction, an additional opportunity will be given to present a mutual agreement/consent. If the applicant is unable to obtain the consent of the complainant, the case will be decided by passing a speaking order.
Such composition of offenses can be permitted by charging a fee ten times higher than the prescribed rate for 'construction without building plan approval and in accordance with the provisions of the Haryana Building Code.'
25% Increase in PDR Rates for Plots Larger Than 250 Square Meters
Sh. JP Dalal informed that previously, permission was granted for FAR with the construction of 2.5 floors. Subsequently, if the owner wanted to construct the third or fourth floor, they had to pay an additional amount for FAR approval.
The government has now increased the prescribed rates for plots larger than 250 square meters and up to 350 square meters by 25%.On this occasion, Additional Chief Secretary of the Department of Town and Country Planning, Sh. Arun Kumar Gupta, Director of the Department of Town and Country Planning, Sh. Amit Khatri, and other senior officials were present.
हरियाणा में स्टिल्ट प्लस चार मंजिल निर्माण को मिली अनुमति
नगर एवं आयोजना और शहरी संपदा मंत्री जेपी दलाल ने की घोषणा
चंडीगढ़
हरियाणा के नगर एवं आयोजना और शहरी संपदा मंत्री श्री जे पी दलाल ने आज घोषणा करते हुए कहा कि प्रदेशभर में राज्य सरकार द्वारा अब स्टिल्ट प्लस चार मंजिल (एस+4) निर्माण को अनुमति दी गई है। पुरानी कॉलोनियों में भी शर्तों के साथ एस+4 के निर्माण को अनुमति दी गई है। सरकार के इस निर्णय से आम जनता को काफी फायदा होगा।
श्री जेपी दलाल आज यहां पत्रकार वार्ता को संबोधित कर रहे थे। उन्होंने कहा कि स्टिल्ट+4 मंजिलों के निर्माण की अनुमति उन कॉलोनियों/सेक्टरों में स्थित आवासीय भूखंडों के लिए बिना किसी शर्त के दी जाएगी, जिनका लेआउट प्लान प्रति प्लॉट चार आवासीय इकाइयों के साथ अनुमोदित है। इसके अलावा, पहले से ही लाइसेंस प्राप्त दीन दयाल उपाध्याय जन आवास योजना कॉलोनियों में, जहां प्रति प्लॉट चार आवासीय इकाइयों के लिए सेवा योजना अनुमोदित/संशोधित हो, वहां भी एस+4 मंजिलों के निर्माण की अनुमति दी जाएगी।
पुरानी कॉलोनियों व सेक्टरों में एस +4 निर्माण के लिए पड़ोसियों की लेनी पड़ेगी अनुमति
श्री जेपी दलाल कहा कि ऐसी कॉलोनियों और सेक्टरों में, जहां लेआउट प्लान प्रति प्लॉट तीन आवासीय इकाइयों के साथ अनुमोदित है, लेकिन केवल ऐसे आवासीय भूखंडों, जिनके पास 10 मीटर या उससे अधिक चौड़ी सड़क है, उनमें भी कुछ शर्तों के साथ स्टिल्ट+4 मंजिल के निर्माण की अनुमति होगी। उन्होंने बताया कि ऐसी कॉलोनियों में, जहां व्यक्ति अब एस+4 का निर्माण करना चाहता है, तो उस स्थिति में मालिक को पहले पड़ोसियों से सहमति प्राप्त करनी होगी।
यदि पड़ोसी सहमति प्रदान नहीं करते हैं तो वह व्यक्ति साथ लगते मकान से सभी मंजिलों के लिए 1.8 मीटर की जगह (साइड सेटबैक) छोड़कर एस+4 का निडर्माण कर सकता है। हालांकि सरकार ने यह प्रावधान किया है कि यदि पड़ोसी एस+4 के निर्माण के लिए अपनी सहमति नहीं देता है, तो वह स्वयं भी भविष्य में एस+4 का निर्माण करने के लिए अपात्र होगा।
10 मीटर चौड़ाई और 250 वर्ग मीटर क्षेत्र से कम के प्लॉटों पर नहीं दी जाएगी बेसमेंट के निर्माण की अनुमति
श्री जेपी दलाल ने स्पष्ट किया कि यदि प्लॉट पर पहले से 3 मंजिल व बेसमेंट बनाने की अनुमति है तथा अब स्टिल्ट+4 निर्माण की अनुमति ली गई है, तो बेसमेंट के निर्माण और कॉमन दीवार पर भार का डालने की अनुमति नहीं दी जाएगी। हालांकि, ऐसे मामलों में आसपास के प्लॉट मालिकों की आपसी सहमति से बेसमेंट के निर्माण और कॉमन दीवार पर भार डालने की अनुमति होगी।
इसके अलावा, यदि बिल्डिंग प्लान के अनुमोदन और निर्माण के लिए आवासीय प्लॉटों की पूरी पंक्ति को एक बार में बनाया जाता है, तो कॉमन दीवार के निर्माण की अनुमति दी जाएगी। किसी भी स्थिति में 10 मीटर चौड़ाई और 250 वर्ग मीटर क्षेत्र से कम के प्लॉटों पर बेसमेंट के निर्माण की अनुमति नहीं दी जाएगी।
जेपी दलाल ने बताया कि हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण द्वारा जो प्लॉट इनबिल्ट परचेजएबल फ्लोर एरिया रेशो (एफएआर) के साथ नीलाम किए गए और पड़ोसियों की सहमति या लिए 1.8 मीटर की जगह (साइड सेटबैक) की शर्त पूरी करते हैं, उनके मालिक या तो एस+4 निर्माण कर सकते हैं अथवा परचेजएबल डेवलपमेंट राइट्स (पीडीआर) रिफंड की माँग कर सकते हैं।
यदि प्लाट मालिक स्टील्ट+4 मंजिल नहीं बनाना चाहता और कम पी.डी.आर. का लाभ लेना चाहता है, तो वह रिफंड के आवेदन की तिथि से 8 प्रतिशत ब्याज सहित रिफंड लेने का पात्र है। इस मामले में रिफंड का आवेदन रिफंड के आदेश जारी होने की तिथि से 60 दिनों के भीतर किया जा सकता है। वहीं, यदि प्लाट 4 या 3 मंजिल निर्माण की अनुमति में नहीं आता है, तो आवंटी रिफंड के अनुरोध की तिथि से 8 प्रतिशत ब्याज सहित नीलामी की पूरी राशि वापिस पाने का पात्र होगा। इस मामले में भी रिफंड का आवेदन रिफंड के आदेश जारी होने की तिथि से 60 दिनों के भीतर किया जा सकता है।
एस+4 के अनुमोदन की एवज में एकत्रित राशि का सेक्टरों/कॉलोनियों के आधारभूत संरचना को सुदृढ़ करने के लिए किया जाएगा उपयोग
उन्होंने बताया कि संबंधित एजेंसियों द्वारा एस+4 के अनुमोदन की एवज में 1178.95 करोड़ रुपये की राशि एकत्रित हुई, जिनमें नगर एवं ग्राम आयोजना द्वारा 689.8 करोड़ रुपये, एचएसवीपी द्वारा 466.3 करोड़ रुपये, एचएसआईआईडीसी द्वारा 2.62 करोड़ रुपये, शहरी स्थानीय निकाय विभाग द्वारा 20.23 करोड़ रुपये की राशि शामिल है। इस राशि का उपयोग सभी सेक्टरों/कॉलोनियों के आधारभूत संरचना में वृद्धि करने के लिए किया जाएगा।
एस+4 मंजिलों से संबंधित अनुमतियों सहित विभिन्न सूचनाओं के लिए पोर्टल किया जाएगा विकसित
उन्होंने कहा कि विभाग एस+4 मामलों से संबंधित मुद्दों के निपटान और समय-समय पर एस+4 मंजिलों से संबंधित अनुमतियों सहित विभिन्न सूचनाओं को सार्वजनिक करने के लिए पोर्टल स्थापित करेगा। उन्होंने बताया कि स्टिल्ट क्षेत्र के कवर करने की पद्धति को समाप्त करने के लिए, भविष्य में बिल्डिंग प्लान को मंजूरी देते समय या कब्ज़ा प्रमाण पत्र प्रदान करते समय, शर्त लगाई जाएगी कि यदि स्टिल्ट क्षेत्र में पूर्णतः या आंशिक रूप से कवर हुआ है तो बिल्डिंग प्लान की मंजूरी या कब्जा प्रमाण पत्र का अनुमोदन वापस लिया माना जाएगा।
बिल्डिंग प्लान की मंजूरी के बिना एस+4 निर्माण के मामले में कंपोजिशन ऑफ ऑफेंस के लिए एसओपी की गई तैयार
श्री जे पी दलाल ने कहा कि ऐसे सभी मामलों के लिए जहां आज तक बिल्डिंग प्लान की मंजूरी के बिना एस+4 निर्माण किया गया है, उनके लिए मानक संचालन प्रक्रिया तैयार की गई हैं। इनके अनुसार ऐसे सभी व्यक्ति, जिन्होंने इस तरह का अनाधिकृत निर्माण किया है, वे कंपोजिशन ऑफ ऑफेंस के लिए सक्षम प्राधिकारी को आवेदन कर सकते हैं।
अनधिकृत निर्माण के ऐसे सभी मामलों में, जहां निर्माण के समय, साथ लगते भूखंड स्वामियों द्वारा कोई आपत्ति दर्ज नहीं की गई थी, तो कंपोजिशन ऑफ ऑफेंस के लिए आवेदन प्राप्त होने के 90 दिनों के भीतर अनुमति कंपोजिशन शुल्क की वसूली की जाएगी। हालांकि, जहां निर्माण के समय साथ लगते भूखंड स्वामियों द्वारा आपत्ति दर्ज की गई थी, तो शिकायतकर्ता से पारस्परिक समझौते / सहमति प्रस्तुत करने के लिए एक और अवसर दिया जाएगा।
यदि आवेदक शिकायतकर्ता की सहमति प्रदान करने में असमर्थ रहता है, तो मामले का निर्णय स्पीकिंग ऑर्डर पारित करके किया जाएगा। ऐसे कंपोजिशन ऑफ ऑफेंस की अनुमति 'बिल्डिंग प्लान की स्वीकृति के बिना किए गए निर्माण और हरियाणा बिल्डिंग कोड के प्रावधानों के अनुरूप निर्माण' के लिए निर्धारित दर से 10 गुणा अधिक कंपोजिशन फीस वसूलने के बाद दी जा सकती है।
250 वर्ग मीटर से अधिक माप वाले भूखंडों के लिए पीडीआर की दरों में कही गई 25 प्रतिशत की वृद्धि
श्री जे पी दलाल ने बताया कि पहले 2.5 मंजिल के निर्माण के साथ एफएआर की अनुमति मिलती थी। उसके बाद यदि मालिक तीसरी या चौथी मंजिल बनाना चाहता है, तो उसे अतिरिक्त राशि का भुगतान कर एफएआर की मंजूरी लेनी पड़ती है। अब सरकार ने 250 वर्ग मीटर से अधिक और 350 वर्ग मीटर तक के प्लॉट के लिए निर्धारित दरों में 25 प्रतिशत तक की वृद्धि की है।
इस अवसर पर नगर एवं ग्राम आयोजना विभाग के अतिरिक्त मुख्य सचिव श्री अरूण कुमार गुप्ता, नगर एवं ग्राम आयोजना विभाग के निदेशक श्री अमित खत्री सहित अन्य वरिष्ठ अधिकारी उपस्थित थे।